kenji

驚嚇的一晚本來該是平淡的一天的但就在…下午Hsiu說要借車出去那當然是沒什麼問題的啦!晚上回來時說要帶飲料回來給我們算算時間也該酒店經紀到家了可是…Iris說他在半小時前就離開了從Iris到我們家也不過10分鐘不可能還沒到家的呀!打了電話…也沒人接…時間一分一秒過去了…東森房屋人還是沒有回來我越來越緊張了…過了一個小時…電話也不知打了幾通連簡訊都傳了還是沒有任何回應Iris說…可能他不想接電話可是…不可21世紀房屋仲介能呀!我們打了這麼多通心情再不好也會回一下的呀!且大半夜的能跑去哪呀!我的心…越來越沉而我們又沒車可以出去找家裡的人也都睡了真澎湖民宿的…不知有誰可以找只好再穿著浴袍出去看看車子回來沒…剛好…Richard(Hsiu 家的homepa)出來溜狗趕快跟他講Hsiu還沒回來的事他跟室內設計Jennifur講了之後載著我去Iris家順便沿路找找在車上Richard又一直說有一個罪犯剛被放出來就住在Abbotsford他這一講…我更害怕了…接建築設計了Iris我們再沿著他會開的路再開回來就在回來的路上在失蹤了2個小時後Hsiu終於回電了…原來…他去一個朋友那拿東西手機放車上…又不票貼小心聊太久所以…有三十幾通的miss call真是…虛驚一場…還好…沒事真的是把我們給嚇死了不好意思喔!好像是我太大驚小怪了烏龍一場…整合負債也麻煩了Richard 跟Jennifur而Jennifur在家也call 了police差一點police就要來家裡做筆錄了這天晚上…一個驚嚇的夜晚一個搞烏龍的晚借貸上~2008.11.01 

一堆的雪 11-14-2006走到小石頭路,更誇張~ 積雪有50-60公分深! 我開幕活動們是第一個走在上面的,對艾琪而言,真的是寸步難行! 雪有她身高的房屋出租百分之40深,她真的得跟隨哥哥的足跡才不致於被雪困住! 有人會問:票貼為什麼我不開車? 去年,同樣的情形,三天內我的車被困住5次! 一次別商務中心人幫我開車,一大群人在後面推,馬力加太大,把平衡的"什麼東東襯衫"(我還是不知道?!)燒壞了,車子是開出了雪堆,卻開進車場換零面膜件, 哇啦 ! 花了500加幣~很心疼!! 所以,我學聰明了! 下大雪,要去永慶房屋近距離的地方,我寧可用走的! 況且,路況壞,開車是比走路慢! 只是苦設計裝潢了短腿的小艾琪!

作文題目－－輕鬆笑一 笑有一天小 明的 老師出了一個作文題目室內設計小明回家問媽媽要怎麼寫結果媽媽一看~自己也不好意思就叫他ㄑ票貼問爸爸爸爸一看也下了一跳因為題目竟然是－－【媽媽的毛】全家膠原蛋白人左思右想幾乎快把媽媽的毛都想光了但是小 明的 老師規定要寫個人信貸500個字已經到半夜12點了小明想ㄅ出來所以一直哭一直哭爸爸就找房子把電話給老師爸爸就跟老師說:....~!@#$%^&*()_+老師也跟爸爸解燒烤釋:....~!@#$%^&*()_+然後小明就被爸爸叫來然後被狠狠的打ㄌ一東森房屋頓原來....題目是【媽媽的手】是因為小明是左撇子= =".....
有巢氏房屋

身段柔軟熬出一片天--------阿基師身段柔軟熬出一片天-阿基師全台灣最紅的大廚鄭衍基維多麗亞酒店「東餐廳」廚房，中午時刻，近1 0位廚師正在準備餐點，大火炒、熱油炸的聲音吵雜，只見阿基師（本名鄭衍基）矮小的身影，在廚房內來回穿梭，大聲的下指令：「今天有衛生局的人來訪，請大家全力配合、全力配合，需要看任何檢查的表格，就掛在我門口，直接拿去」。接著，阿基師快步走到座位區，立刻放慢腳步，輕聲細語，對每一桌的客人鞠躬、微笑，許多客人是慕名而來，大聲叫著「阿基師」找他簽名、合照，儘管有其他事情在手上，阿基師也會停下腳步，與客人聊上幾句。隔天星期三，是阿基師固術後面膜定休假的日子。但一大早，他還是戴上安全帽騎摩托車，到維多麗亞酒店巡視一下，確認當天的宴席狀況；中午又跨上機車趕到《型男大主廚》的錄影現場，開始錄影到晚上11、12點，一口氣就錄了5集。管理、主持的工作外，大學科系也需要他。輔仁大學餐旅管理系、實踐大學生活應用科學系，都找阿基師擔任技術講師。堅持騎摩托車，毫無架子年屆55歲，阿基師今日的風光與搶手，對照年幼時很早進入社會，年少當學徒苦熬的日子，早可說是「媳婦熬成婆」了，但他卻推說：「我覺得我不是『婆』，不認為我是大廚，這樣就不會有大廚的習性。」「習性」的等同符號有「自大」、「狂妄」、「霸道」與「無禮G2000」。但這幾個元素，不管人前人後，在阿基師身上都很難嗅到。以交通工具這件事來說，三立電視台主管為了讓他往返錄影方便，主動安排車子與司機，但被阿基師拒絕了。「啊我又不是老闆，我不用車子啦，騎摩托車比較方便，上班、下班、到學校上課、到三立錄影，我統統都騎摩托車，習慣了啦，我沒那麼嬌貴，也不需要那些派頭。」就連身為維多麗亞酒店職級最高的餐飲執行副總經理，公司為他準備的寬敞辦公室，阿基師也不要。他堅持辦公室就要在廚房裡面，小小不到 兩坪 的空間，完全沒有派頭可言，阿基師卻不以為意：「在我們這一行，就是要走動式管理，公司的大辦公室我不要，在廚房才能最貼近酒店工作第一線指揮。我在這裡，任何人要找我隨時都可以進來，離員工最近，我還想把摩托車牽進來放，方便我到處走。」維多麗亞酒店公關經理黃瀚慧也證實，「我們有準備給阿基師的辦公室，可是師傅不要。」沒有脾氣的小頑童緊鄰廚房的吵雜聲，阿基師在辦公室說話常得放大音量：「我要那麼大的辦公室幹嘛？那是表象，很容易就忘了自己是誰，得意忘形了，我沒有讀什麼書，看到你們這種有讀書的人，我都見笑（台語）得想要躲起來了，不需要、不需要大辦公室。」把自己原來可以享受的特權看「小」，一個人的氣度有多大，也格外分明。錄影時，工作人員會在換場的緊湊時間中，跟阿基師一一確認食材，如果買屋網準備的不夠完整，來不及重新準備，阿基師從不會發脾氣，反而會自己想辦法，在節目中圓回來，不至於露出破綻。阿基師經紀公司的企劃 陳虹 君，跟著阿基師出席活動就遇過多次類似的情形，「儘管阿基師盡量講清楚，但難免會有疏漏，阿基師都說，沒關係沒關係，我來想辦法。」和阿基師一同擔任《型男大主廚》節目的評審詹姆士，形容阿基師是「沒有脾氣的小頑童」，他記得在一次錄影時，阿基師要使用「刨絲刀」，工作人員準備的品質不好，因此在刨絲的時候，刨不出來，阿基師對工作人員使臉色，表示再換一支，一連換了三支，還是一樣難刨，阿基師只有笑笑的對著鏡頭說「啊！這個是要怎麼刨啊？租房子」詹姆士說，這是他聽過阿基師說過最重的話。但事後阿基師還會主動跟工作人員說：「妹妹，剛剛師傅不是針對妳，妳不要介意。」苦熬8年，學會放下身段阿基師身段柔軟、待人有禮的態度，其實也是源自於辛苦學藝的過程。在廚藝這一行，即使到今天，都還是非常講究「師徒制」的傳承，一個學徒跟著一個大廚，入行的起步工作，都是從「跑腿」、「打雜」開始。由於廚房工作耗費體力，身材高壯的容易受到師傅青睞，矮小的阿基師比較吃虧，當師傅在做菜的時候，都會故意把阿基師給支開，叫他去買東西、做別的事。眼看同時期的人都已經從備菜、料理等，不斷地往上升，成為三廚、二廚了，自己還是小有巢氏房屋小的學徒，阿基師領悟到「我不期待我能升，但我可以期待我自己的學習。」如今，阿基師出了名的「偷吃步」做菜法，其實是過去阿基師精進廚藝的方法，每當師傅在做一道菜時，阿基師都找機會在一旁切菜，趁機偷學，再利用休息的時候練習。想起以前學做菜，阿基師感嘆地說「過去的師傅都怕功夫被學走，不教你我就自己偷學，看一次不會就看二次，偏偏同一道菜師傅不一定每天做，所以一道菜要花很長時間才能完全看懂，而且休息時要自己偷偷練。」阿基師記得學做蘿蔔糕就是如此，看了1、2個月，自己摸索，做完還不敢拿給師傅吃，先去外面買了幾家知名的蘿蔔糕，自己吃吃看，比較自己做得有沒有外租辦公室面的好，滿意了才鼓起勇氣拿給師傅品嚐，請師傅指點。「人家（師傅）看我乖乖的，很認真，才會教我一點，」阿基師說。因此，阿基師把腰彎得更低，撿別人不做的來做，當其他廚師爭先成為大廚的助手，想盡辦法往上爬時，阿基師最多就是煮7、8 0人的員工餐，既使如此，他也甘之如飴。「你要自己主動，多做一點，讓師傅喜歡你，才會願意給你機會，」阿基師說。學廚的苦點滴在心頭，吃苦當吃補，但是阿基師從來不計較，反而認為「人家肯收你就不錯了，哪還敢有多的抱怨？」做人做的不好，做的菜也不好吃「從小家庭教育就教我，一日為師、終身為父，那時候師傅就像我的父親，我哪敢頂撞他，不要酒店兼職說頂撞，只要師傅說一就是一，我只有聽話的份。」曾經有整桶滾燙的粥灑在阿基師的脖子上，他仍然咬緊牙，用裹了牙膏的毛巾包在傷口上，繼續工作。阿基師說：「那時候哪敢請假不來，都嘛是繼續硬撐，師傅看在眼裡，才多給你一些機會。」阿基師細數手上大大小小的傷疤，換來如今的成就非凡。阿基師說：「做菜也有倫理，做菜就是做人，做人做的不好，他的菜也不會好吃到哪裡去。」因為自己一路苦熬過來，知道學徒的辛苦，阿基師並不吝教導後輩，反而主動到學校教學生。但也曾經碰過學徒學成後，卻不把阿基師放在眼裡，「你可以很清楚的感覺，他對待你的方式，跟當初來跟你拜師學藝的那種態度房地產，完全不一樣，可能升上大廚了，就開始囂張了，不再像以前那樣了，」阿基師感嘆的說。重視職場倫理的阿基師，看著許多廚師，迷失在名利之間，他更是引以為戒，「只要是長輩一定要尊重，那怕是洗碗的阿姨，我都教我的員工，一定要當作母親一樣尊重。」走入電視，重新當學徒《型男大主廚》主持人曾國城用「曖曖內含光」形容阿基師，指有才德的人光芒內斂，不求表面虛榮。「阿基師與人為善，沒有分別心，讓你跟他相處起來是舒服的，」曾國城說。一路苦熬的阿基師，讓他更珍惜現在得來不易的機會，阿基師說：「我是活在當下，人才會務實，你問我未來還有什麼目標，我沒有看那麼遠，我只有做好酒店打工每一步。」

中秋影城邀您大鳴大放　烤肉賞月最佳去處時值中秋連續假日即將來禮服臨，民眾如何省荷包，留下美好的中秋回憶呢？旅遊界嘉義聞人林士烤肉食材榮2４日表示，位在台南縣白河的台灣影城，為精打細算的民眾設想，酒店兼職即日起至中秋節止，歡迎民眾來影城烤肉賞月，同時民眾可在湖畔旁保濕面膜自由自在的放煙火，享受湖光山色，煙火倒映湖面的美景。林士榮表房屋買賣示，現代人生活壓力大，難得中秋連續假日，全家人可以好好享受月信用貸款圓人團圓的喜悅，但都市人口密集，烤肉地點或許令人困擾，尤其是新成屋放煙火或是放小鞭炮，往往受限場地限制，難以盡興，所以占地廣闊情趣用品的台灣影城，有六重溪環繞，景色極優，加上有大批的劇組來此拍片室內裝潢，因此體貼民眾，鼓勵民眾全家大小來此賞月烤肉露營，體會大自然建築設計的魅力風采。

綠島露營區 將封閉1個半月〔記者張存薇∕台東報導〕位於綠島鄉最酒店工作南端的紫坪風景優美，東管處也在紫坪設綠島露營區，不過為提升服居酒屋務品質，東管處將於7月1日至8月15日封閉露營區全區，以施作「綠房屋出租島露營區整理及紫坪環狀生態串聯工程」。東管處指出，紫坪是一處西裝由珊瑚礁構成的潮池，更有全綠島最完美的潟湖地形及珊瑚礁植物群婚禮顧問，還能欣賞到保育類植物水芫花、陸生寄居蟹，而露營區旁有木棧道西裝、經過原生熱帶海岸林通往紫坪。東管處表示，為提升服務品質，將房地產改善綠島露營區全區衛浴、露營營位水電設施，並汰換地下管路，施保濕面膜工期間露營區內衛浴設施封閉，水電也暫停供應，將影響遊憩動線、房屋買賣並有安全顧慮，因此暫停開放1個半月，全力趕工施作，也請遊客配吳哥窟合。

          何以對政治人物而言，政績，非常重要呢？ 身為政治人物這個身份，人來人往，仕進與隱退不斷，潮起潮落，往往如大江一樣，會掏盡不少政治人物，無止盡地後浪推前浪，讓在政治界討生活、去打拼的政治人物，表現出有得有失，有成功也有失敗之結果，萬般皆是命，半點也由人。然而，既入仕途多年，回首前塵，都不會以曾居高位、曾經掌權而感到很是光榮，美評出於知己者、知行道者，或是鄰里、當地民眾津津樂道某事、某物、某風氣，正是您辦成與所催生的，這往往讓很多政治人物，高興得連鬍子都飛起來，尾椎也自覺地翹起來，彩妝也畫得愈來愈好看，說著：「您人挺不錯，說話有夠老實，這可不是我自吹自擂！」甚有光榮感。好聽話，總是讓人感到很是溫馨滿足，自己職業生涯的辛苦，還是有了非常大的回報，雖然還不至於說：「您說得完全正確，真正是住在巷仔內。」不僅聲榮利祿，五子登科，俱足完滿，並且還要德惠子孫，「這不是某某人的兒女嗎？」身為「有德於民」的政治名人後代，常以祖先為榮，人生路必比一般人要順利一點，往往不僅是壓力而已！阿公阿嬤始終疼愛孫子女的，如小蔣（蔣故總統經國先生）的孫輩發展，就比老蔣的孫輩要好。 「這需要靠甚麼呢？」當然不是靠見不得人的政治陰謀與機關算計，這又如何能夠拿到檯面上來向眾人談起呢？說著：「我很會鬥，幸運地鬥垮了很多黨內外的政治對手，而這正是我唯一的政績。」或說：「我超會恐嚇別人，雖然別人有時也會不定時地來驚嚇我一下，但這筆帳加減乘除地算一下，我想來想去，好像我還是有賺頭，也就是有盈利，挺不錯，看來我還是比他們厲害超多呢？佩服我吧？」（180度雙手鞠躬拜伏）或者說著：「在政界，我雖然白走一遭，混得很凶，但好歹我總算混到高位上頭了，就請大家 信用卡代償多多海涵，多多包容。」又或者說：「我只會當官，不太會做事，但我很會分配政治資源，以此來固權，來排擠我討厭的人，雖然說－沒錯－我是常常在失言，頻繁做錯事，但好歹我現在也是高官一名，就請大家看我面子，多多敬重我一下，反正委屈點，千萬多多忍耐，一切，都等到我下台以後再說。」「哇勒！我（選民們）幹嘛要委屈呢？」當然不能靠上述這些說法，而是要靠政治光明面之一：「良善的且有德於民眾的政績」，而自獲榮光－在這個人來人往，進進出出的政壇之中。 環繞「職務」為中心，一般政績，可分成「有形」與「無形」兩種，除了眾人皆知，皆可以看得到的物質建設、工程建設之外。舉凡施政藍圖的落實；該國該地風調雨順，天災寡少，正表明是位「有德者」在居位；落實當年國家、社會、民眾之所需；使地方浮躁民風，始終能夠靜謐下來；歷任各地，施政都很穩健，甚上軌道，少弊端出現，也就是說政治人物命好，看似只有官運，其實也是有能力可言的；又或者是讓不信奉社會主流價值的少數民眾，都異常欽敬佩服，在其任內都能收斂其過度的行為；甚至能以身作則，帶動該地良善風氣等等，通通都算數，總之政績種類，非常地多，族繁不及備載，只待有心人，自擇己性、己材之所長，與所最看重的事情，來加以措手，即可。 但是對國家領導人、縣市首長、鄉鎮首長、立委、縣市議員的職位要求標準不一，因為視野寬窄不同，實在有一個高下層次，要求具備一要有的本職學能，也委實不同。歷來－迄今，從下位爬到高位，往往都不太能勝任「國家領導人」這個職務，同做一件事，在鄉鎮首長可算做是個人政績，但在國家領導人這個職務，是不能算數，對後者而言，一件事，一定要關涉到「 居酒屋有利於國家長期發展的事務」，而不是救急救窮的應變舉措，才能有個人政績之可言，不然就會發生「在坐大位，卻只能做小事」之情形來，是故對政治職務有野心，特別是有志於高位者－而不是權力喔，想來做大事者，必須要長期準備，自我充實，這不是靠人際關係、利益互換、會鬥垮鬥臭鬥倒同志及他黨，就能夠免除這種常見的不稱職，一己卻又留不下政績的憾事來。只能說又是一個歡天喜地的上台，可是卻又往往白來一遭，連一張「政治成績單」，都無法加以挽留。因為沒有。 總之，只要關於民眾，因涉及公務（民眾事務），大都是可能的政績範圍之內。關於政治界專業事務，因涉及政務（政治事務），需看其手段與目的良善否、後遺症有無太大、有否助於政界全體從業人員往更好方向邁進、有無有效改革的政務舉措、有無在瞭解國務之缺點以後，能夠立法加以修補改正之－雖然政務方面，社會民眾與未受過專業訓練的政治人物，都較為不懂一點，不過專業政務，也是在政績考量的範圍之內。至於國務（國家事務）方面，則是國家領導人的職權，不是一般政治人物所能轄管，後者只有監督之責，是故正常說來國家領導人，不太適合由一般普普通通的政治人物這個層次的人，來出任此職，因為國家領導人對內必需代表國內民眾，對外還要代表國家，還是要有「國君之格」的人出任，方好。歡樂生好心，先提醒，舉凡身為國家領導人，是不能做出背叛國家該有的利益之事，否則一旦被查到，必遭受到道德律、歷史律則、國家法律等「三律一體」，加以全面接管，全面通緝，也就是「第一武士」，律神，又將重出江湖，開始縱橫全國，也必定要被「嚴格法辦」。 生從早年以來，風聞很多人對政治界的風評，似乎都不太好，委實令 室內裝潢人喪氣。社會各界的人才，也往往認為政治界中人，又那裡能搞出甚麼像樣的東西或政績來？一句話：「先將他們給瞧不起，再說其他。」雖然常常在必要時，不得不在利害相關時，會很客氣地與他們打打交道，進行利益交換，或隨便打聲招呼，哈拉幾句，其實打從心裡並不真正敬重他們，其來有自，非一朝一夕之故，這也與政治人物不知道要自我爭氣與自我振拔有關。更甭談甚麼專業，「政治會有專業？ㄞ丫丫，千萬不要笑死人了！」自從生的《帝王之道》與《過往中國》二書的出現，必可發現，政治，絕不是社會各界的佼佼者，所想像的那麼地簡單與那麼地表淺無知，與只有「負面人性」之可談，而能夠與時下政治人物所表現的行為可以劃上等號的，也就是說實有著相當高深的知識與理論基礎，對人事，對人的情感的政治處理，都必然是大開眼界，不能不增廣見聞，卻又不能不若有所思，歡樂生迄2009年10月，共2年半的時間，既然特別關愛到「政治」上頭，看來政治界必然是不能不有所進步，此位出現在「政治線」上頭的高手，一旦出手，當然只能不同凡響，他的確有心要給社會各界的佼佼者，瞧瞧看，張張眼，「真正政界才子」的厲害，他在極短暫的時間之內，就在國內與在世界上擁有不小的影響力，其人又甚讓世界實務政界中人，既敬且懼－雖然他個人並不太能算是世界實務政界中人。眾人實在不能因為時下政治人物表現地那麼差，就一直在全面貶低政治界高明通達與正大光明的這一政治面向，老是認為政界人物又那裡有甚麼專業之可言呢？ 政界的專業一般可分成狹義與廣義兩個方面：一、在狹義方面，一般是專指政治事務方面為主，卻也必然要涉及到公眾事務。二、在廣義方面，則是以公務與國務為主體，而以政務為輔。兩者都有專業，在前者的政務?西服A在後者的國務，都很難說只有公益關懷，與有著一顆為民眾想與想要做事的心，就能有政治專業之可言，並且都能完全勝任「政治人物」這個身份，這都需要花不少時間學習與自我培訓，不是一朝一夕之功，就可以擁有的「政治專業」，它是一門甚具「人情義理高度的樂活藝術」。 然而政績，僅是腦中構思，紙上談兵，天花亂墜一番就能夠出現嗎？「不是。」「那是靠甚麼呢？」其實就是靠「辦事能力」，辦國務、政務與公務的能力，前有規劃，中有執行，終有收尾，方使政績因此而能落地出現，政治人物得榮名，得實質政治利益，國家、政界與民眾，享受其用心於某方面建設方面的實際利益。國家設官分職，職責能否完成，亦完全有賴於執行職責的能力，否則就是「不稱職」，政治人物說：「我只會當官，不會做事，也不太需要甚麼個人政績的成績單，我還不是能靠人脈、大小樁腳、企業家們贊助選舉經費，並且我又敢撒錢、黑道護航、神明四處亂搞與動員、選前就來買票、加上又有提名政黨的公開奧援與不當背書等等，我不是還會再度選上嘛？幹嘛去搞甚麼勞心費神的個人政績呢！請問生，您又如何置辭答辯呢？」生言：「這是絕對說不過去，我聽您這種說法，您是否說您將不優先於公務與政務上頭，決定要以公眾利益的犧牲為代價，先來償還您的功臣、債主們的人情債務與自身與家人的金錢債務－相比於公事公情，您將決定更優先於行私情辦私事，但是您身處公職之位，卻都只能做私己私利之事，怪不得您會那麼地不看重個人政績，視它無關緊要，正因您個人的私情、私利永遠、也始終都在公情之上，可是您怎麼不去證券交易所任職，卻是跑來從政呢？」在學學生有成績單，社會各界被雇請的勞工們升遷與否，有工作考評，政治人物，亦復需要有個「政治成績單」，以便於 租屋網交待或是使其政治生涯能混將過去。台灣民眾ㄚ！對台籍政治人物的疼愛，千萬不能搞到寵子不孝，寵豬竟然把我的灶，也給扛走的境地ㄚ！是故在政界是特別看重辦事能力，因為政績的達成，實在是靠這個，否則僅能空畫大餅，永遠成為鏡花水月的空幻美景，非常海市蜃樓的。 在低位者，有政績者，必會聲譽鵲起，方容易為人所拔舉，個人名聲還不錯，拔舉長官還可以被說成是：「有識人之明，為國舉才。」若這個人普普通通，無甚表現，爭議性又很高，提名長官還要去為他或她去推薦、背書，豈不是要賠上推薦人之名聲：「這個糊塗蟲，不知道私底下偷偷地拿了他或她多少好處－如酒色金錢禮物。」一次，就被人看破手腳，「形象資產」流失嚴重，非常得不償失，並且政績本是很正面的，是絕對可以公開來講的，不容易讓人挑到毛病，提名長官可用以擺平人事傾軋，解決何以老是要選他或她，卻又怎麼都不選我的人事爭吵與衝突－「您（提名長官）不公平，您永遠都有偏見，您對我有意見，我又幹嘛要聽從您呢？我就靠自己來爭取出線。」也就是說可以給抗爭者一個很好的說服理由來，「您若還是不服，那就只能隨便您了。」政治人物更可以說服民眾，來支持自己，見效於往昔，於今，當然不用懷疑我是更可以被好好期待的，也就是選民可以相信自己未來還是會做得不錯。政績是有目共睹，也可以阻擋其他政治人物不必要的流言蜚語，並再度成為他或她來往高位攀爬的「政治資本」，善引善，惡引惡，政績也會生政績來，「政治成績單」，一覽表開列出來，也是相當漂亮的，「而這正是我從政生涯對民眾、社會、政黨與國家所盡的綿薄之力，始終僅效微勞而已！」「可是這卻是我人生最精華的光陰，都奉獻於此，亦不虛度，真感心大家，也謝謝大家的玉成，始終都那麼地疼愛小弟或小妹我！」政治 房屋買賣人物始終都是超會講話的一群人。灌迷湯，不打折，說好話，如本能。有政績，必會有別於一般無甚政績的政治人物，高下立判，立刻篩選出來，亦可避免良莠不分，避免鑽石與石頭都無別之情形，是故政治人物的政績，會具有過濾、淘汰較不適合來從政與往高位攀爬的政治人物之功用。 「民調」，往往受一時大環境與當時突發事件的影響，而不停地波動起伏，常常讓人感覺到民意如流水，反倒不如「政績」，較具有「穩固性」、「歷史性」一點－有往昔的政績，就會有新的民意，群聚過來，出現一股動力來支持自己，也就是說有政績，就會有民意之出現，若往昔從政經歷有犯錯，也會減少民意凝聚能力－也就是往昔有成效卓著的從政表現，可為依憑，若有，則必定會持續寫入個別政治人物的「政治成績單之中」，選民皆可有目共睹，政治人物還可以口沫橫飛地自我宣揚自己的優點，不用特別去攻擊對手，事實上老早就在開罵對手了，「你根本沒有政績，在政界只是在混日子而已。」這也是在罵人。政治人物更不用去親切地問候別人的祖宗八代，也較為「文明」一點，畢竟人浮於事，可民選的職位也是相當有限，突顯自己比對手更值得信任，更堪大用，也更適合來做這個職務，更需要先靠自己的政績，再來感謝選民對我始終一往情深的栽培，永遠都那麼地情義相挺。 政績重質也重量，以「政績的質」而言，特別是在無形政績的表現上頭，特別最能表明政治人物的個人才德、性格、素質與能力，往往都是很有魅力的政治人物，對民眾有魅力，是當地民眾的偶像，因為非常能夠政通人和，有人望並使人信服，也就是他或她講話，人家會聽從，則對於辦事，搶政績，更是無往不利，是故有魅力的政治人物，在政界也是非常被看重的，是個政治明星，當然這跟「這個人」有最直接的關係，而這點是非常難得，因此比之?21世紀房屋仲介釦峎F績，往往要先推崇無形政績一點，因為它的難度更高，往往令人眼睛一亮，也是超越政界中具中才之資的大多數政治人物，具潛在的國家領導人之資者，在短時間之內即將要破土而出，躍上國家政治舞台上頭了，他們可說是備受國家與多數民眾疼愛的極少數人。物，始終以稀為貴，才，始終以難得為寶。以「政績的量」而言，歷任高下或平行職階，通常也不能懶惰、擺爛，否則在某一個有年限職階之中，必將會出現空白，也就是說這段時間沒有政績，往往會讓政治人物自己感到很是尷尬，特別是怕別人輕聲問起：「在這段時間，您從政實戰成果，不知如何呢？」令旁人也不太好意思啟口，原因更是不堪細究喔，是故當倆個人同樣有政績，亦必以「勤奮不懈」者，政績多者，勝出。至於政績，也講究「時效性」，當二個人都只有一項政績，一個較早，一個較近，重要性差不多，一般是會較為看重後者一點，以鼓勵政治人物再接再勵，切勿自滿。但是一個無形的政績，至少可以抵得上三個有形政績及其以上，本身是可以加以換算的，又很公平客觀，總之多者勝出。 某項政績，工程太大，耗時過長，要在該國、該地由好幾任首長，才能完成，如何平均計算來分配給政治人物乎？正常說來，都是搞任期內可以完成的建設，不太搞超大型建設，因為很怕下任國家領導人、地方首長不同意或者是興致缺缺，則自已所投入的公家金錢（社會民眾的納稅錢）與人力，則難免會有點浪費之嫌，並且就算完成了，通常也都搞了非常多年。除非是該國、該地整體，必需要有的建設，如台北市捷運系統，跨越到好幾任首長，並不是將功勞都劃歸於出現營幕最終歡喜剪綵的那位首長，而是從規劃到建設一部份，下一任與中間幾任各完成那幾條線，而剪綵的那位又完成了那幾條線，皆有簽署的公文書為依憑，依此決定各個政治人物，在此一事上的政績比分，此一政績 開幕活動，實乃眾人共享。「可是一旦事後出現大問題，發現到是有瑕疵的政績，又該怎麼辦？」先查弊端主因，看是當時那位政治人物所做的決策，立刻調出決策公文來對照，「可是若發現公文不見，又該怎麼辦呢？」先法辦保管該公文的公務人員，因其故意失責，想要遮掩，「若發現同黨多人－因為政黨政治，一直在不當地迴護非法情事，又該怎麼辦？」則需靜等一直會出現的「政黨輪替」，再來仔細查辦，換黨執政，通常無介入，當然無包袱，自然每個政黨都會是「正義大使」，必定都會義正辭嚴地、無所畏懼地放手查辦友黨，因為我有高度莫名的正義感，實在不能不為正義原則來發聲，也順便主持公道，以爭取民眾對己黨的高度認同，當然這是也是民主體制下所行的政黨政治「互相監督」的妙用。若出現較大弊端，則這位政治人物在這方面的政績，難免要打點折扣－雖然不能說他或她都沒有在做事，但評價也的確不可以給他或她太高，因為「畢竟有瑕疵嘛！」正常說來，事情既然都決定要做，就通通都做好來，否則幹嘛又要花時間跑去做呢？不用談到要做到盡善盡美的境地，只需要做得少瑕疵，難以被人挑到大毛病，就通通都可以算做是政績的選項之一，從此中間，就可以看出政治人物，做事穩健踏實的一面，與細心求好的謹慎作風，這樣子一來，政績，更容易常常出現，政治人物也不用往臉上貼金，吹牛自己此任的政績，多到爆掉，10張紙也寫不完，可是畢竟任期有時限，卻又往往經不住被人查察一番。 一般說來，政界中人，在社會各界的風評中，實在算是相當的差。往往被認為是非常擅長搞陰謀詭計的一群人，看其所做的事情，常常可發現到都是「非常喜歡惡事，相當討厭善事」，嫉妒心很強，猜疑心很重，更沒有甚麼玉成他人之心，很擅長摔角運動，包括鬥爭，還常常會在背後偷偷絆人（其他政治人物）一腳，而取樂一番，所以更甭談有甚麼慈悲心腸，有 室內設計時還會自我角色扮演成黑道弟或拉攏黑道去進行恐嚇、警告別人，往往讓人分不清楚政治人物到底是黑道？還是白道來？成為一群只知道濫用權力與爭搶自身利益的只會「黨同伐異」的一堆不知是否可愛的寶貝蛋，還會義正辭嚴地要由全國納稅人養著他們，好像都是應當的－雖然是從來沒有幹過幾件讓民眾們真正可以歌功頌德的好事來。對自身利益永遠比對民眾利益還要much care，輕聲問候一聲，「您的政績呢？」「我管您們（民眾）的！」個個是吃得腦滿腸肥，精神飽滿，意氣風發，很會拉幫結派，卻通通都不太會來辦公眾事情，也就是沒有幾個人可算是有甚麼建設與政績之可言，以其職位而言，往往都是成事不足，敗事有餘！「他們喔，算了吧，只求不要來敗我（民眾）事就好。」聽聞上述言論，生也啞口無言，也認為實在是難以辨駁，可是生這個人特別地好，絕對是、也永遠都是不會全部由「負面角度」來看待他們，也永遠不會這麼想他們，只懂得還是要往好的角度去看他們。生考量到其職務位子與其決策，必然要涉及到公務、政務與國務等等事項，決定國家很多政經資源的分配，對社會團體、全國民眾，其實還是有些不小的影響的，因此生認為此時坐上這些「公共職位」的政治人物，還是有著一定重要性的一群人。可是政治人物，卻被人看得那麼輕，那麼地不堪，被看得這麼地貶，風評又是那麼地差，成為被人取笑的對象，一直可以被拿來做為笑鬧娛眾的題材，如電視節目《全民大悶鍋》，或政治漫畫嘲諷之，又該如何力挽狂瀾，以便於重新建立起自己還算不錯的「品牌形象」呢？或者是說政治人物又該如何自我證明，自己本應要有的個人與所從事的行業「價值」呢？ 無二話： ───「正在於有政績」─── .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 建築設計  .

          精品旅館 城市旅人駐足 精品旅館城市旅人駐足 ‧Esquire君子 2010/07/12【Text／王彥蘋】 隨著交通便利性與日俱增、旅行資訊隨手可得，旅行不再是只能跟隨團體走馬看花，也不再只是Shopping，旅行的型態轉而更精練、更輕、更緩慢、更深入、更沉澱，愈來愈善待自己的旅人，開始期待在個人化行走足 ARMANI跡與獨特視野之外，也能體驗當地奢侈的美麗風景。 於是各式各樣的另類都會主題旅遊應運而生，而這些旅人所需要的停駐點也隨之風格化，全世界風格統一的連鎖大型商務旅館已無法滿足善變的旅者，只附基本配備的陽春在地旅店也 租房子看不上眼，「Boutique Hotel」這樣的字眼開始出現，一間間時尚、精緻、奢華的旅館圖片引人目眩神迷，彷彿召喚著渴望放鬆享樂的人心。 為全世界W Hotel風格操刀的時尚總監Amanda Ross就認為，Boutique Hotel是指「風格自成一格、講究設計 濾桶和個性，卻仍保有像家一般的溫馨與私密感，並提供個人化服務的飯店。」 飯店設計自成風格 Boutique Hotel最簡而言之足以迷惑旅人的主要原因，就在於風格。比起簡單、大方、舒適卻毫無風格可言的大型商務旅館，Boutique Hotel或極簡古樸如峇里島Bvlgari Hotel、或?辦公室出租C調優雅如杜拜Armani Hotel、或古典夢幻如米蘭Maison Moschino、或氣派奢華如佛羅倫斯Lungarno Hotel、或貴氣藝術如Hotel Eclat、或洗鍊時尚如年底即將在台灣開幕的W Hotel。 這些不同風格有些是精品設計師親自打造，有些則以符合城市個性作為設計概念或是主題式設計，W Hotel就 濾桶屬於後者，既有駐留世界大都市盡覽城市夜景，也有坐落島嶼懷抱山海的度假Villa。此外，Boutique Hotel的房間設施中也處處藏著驚喜，像是Hotel Eclat使用Philippe Starck設計的工作椅與Salvatore Ferragamo沐浴用品，W Hotel更會將米蘭家具展中獲得「2010 W全球飯店未來設計獎」得主的作品使用於飯店 西服設備中。 Boutique Hotel不但標示城市性格，在旅途上選擇什麼樣的Boutique Hotel作為短暫駐足，同時也彰顯旅人的個性與風格，Boutique Hotel不僅脫離日常生活成為暫時過渡的異質空間，另一方面，也成為個人生活美學的延伸，旅人既渴望在Boutique Hotel得到無趣煩悶日常生活之外的安適享受，同時也反映出自己對某種生活 酒店經紀風格的強烈渴求。 W Hotel 台北新焦點 設計Hotel Quote與君品飯店的建築師陳瑞憲就很喜歡精品旅館，曾經住過許多都市精品旅館的他說過，「東京、巴黎都會有小型的Boutique Hotel，設計味道比較濃、很有個性的小旅館，每次去住都有不一樣的風情，假如在台北多一點這樣的地方，對城市是加分的。」 台北近幾年出現的精品旅館都頗為 商務中心亮眼，像是華麗極簡兼具的Hotel Quite、藝術主題的Hotel Eclat，年底又即將在信義區開幕的W Hotel更是眾所矚目的焦點。 鎖定擁有赤子之心、鍾情時尚設計的旅人，台北W以城市海灘度假（Urban Beach）概念做為主軸，Lobby在晚上搖身變為夜店，室內空間由英國GA Design International所設計，而起源於紐約，重視時尚、設計與音樂的W Hotel會選擇台北作 酒店工作為亞洲第7個據點，顯示台北已逐漸趕上首爾、香港，邁向時尚化的大都市。 隨著開放兩岸觀光、松山機場陸續開放東京與首爾的直飛、2011年花博會與大型展覽的舉辦，可以想見未來的台北都會將更加國際化，而我們也更能在這個城市裡遇見美麗的時尚風景。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 代償  .

          新壽內湖大樓標售 同行搶著要 新壽內湖大樓標售 同行搶著要 【經濟日報╱記者蔡?室內裝潢R紋 買屋／台北報導】 新光 租屋網人壽將於17日標售位於內湖的漢諾威科技大樓， 租辦公室因地點佳，又逢壽險資金錢滿為患，出現多家壽險公司競逐的局面?開幕活動A除中國人壽、台灣人壽已表達意願外，富邦等大型壽險公司也摩拳擦掌。 新壽總經理 酒店經紀潘柏錚昨（5）日出席新壽助學金公開抽籤儀式，對於漢諾威的標售進度，滿意地說：「搶標熱烈」，但考量 室內設計到政策近期關切壽險公司的不動產交易，他不願多談有哪些搶標者。 漢諾威科技大樓位於內湖堤頂大道，交通便捷，是新壽 酒店兼職在2000年時以28.3億元向遠雄買進，土地面積1,669坪 ，樓地板面積高達1萬3,450坪。新壽將標售底價訂為46億元，若可以順利標脫，至少可獲利近30億元，新 術後面膜光金控有機會一舉轉虧為盈。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 房屋買賣  .

          希臘引發歐元危機 救不救兩難 希臘引發歐元危機救不救兩難 2010-02-23 中國時報【江靜玲／倫敦廿二日電】 未來一周，將是希臘財政危機的關鍵時期，也是歐元區和歐盟能否攜手共度難關的考驗時刻。歐盟若不救希臘，危機可能像骨牌般?設計裝潢X散到其他歐元區國家；歐盟若援救希臘，將進一步損害市場對歐元的信心。希臘引發的歐元區危機，可能才只是歐盟整體問題的開端而已。 　希臘總理巴?小額信貸遞w里歐（George Papandreou）廿一日接受英國廣播公司專訪時聲稱，希臘不需要其他國家紓困，需要的是政治支持和時間，以及和其他國家一樣的貸款利率，他相信希臘全國上下能度過 關鍵字排名困境。 　希臘自救 得籌五百卅億 　但希臘真的可以自己度過難關嗎？繼農民、公務員、海關和財政稅務人員陸續走上街頭後，本周三在工會主導下，將展開一項全國性大罷工與示威。歐盟執委 保濕面膜會、歐洲中央銀行官員和國際貨幣基金（ＩＭＦ）的小組，則在本周抵達雅典評估情勢。 　希臘有二百億歐元的主權債務，將在今年五月前到期，加上必須削減四％預算赤字的目標，希臘政府今年至少得籌措五百卅億歐元?買房子A一個瀕臨破產的政府如何籌集這一大筆數目。如果無法重拾市場信心，籌集足夠新融資，希臘政府不是宣告無力償債，就是得向外求援。 　歐盟聲援 卻拿不出對策 　歐盟領袖本月十一日在布魯塞爾舉行的特別峰會，誓言歐盟將擔?酒店工作_援救希臘的責任。但迄今歐盟，尤其是歐元區國家，實際卻拿不出一致的對策來。 　德國是歐洲最大的經濟國，也是歐盟口袋最豐厚的國家，然而，金援希臘卻牽動每一根政治神經。一九九九年歐元啟動時，德國是民意對歐元支持最弱的，當時五五％反對加入 租房子歐元區。歐元啟用前一年，一百五十五名德國經濟學家更聯署，呼籲「長期延後」歐洲統一幣制計畫。 　骨牌效應 損害歐元信心 　不幸的是，十一年後，德國的憂心成真。此刻，歐盟若不救希臘，危機可能擴至其他歐元區國家；歐盟若自行援救希臘，將進一步損害市場對 住商房屋歐元的信心。騎虎難下的德國總理梅克爾知道，納稅人無意掏錢救希臘，以免開啟紓困其他歐元區國家的大門。法國迄今除了指稱非歐元區的歐盟國家，如英國，是「投機者」外，也未能提出具體解套方案。使用英鎊的英國則擺明了隔岸觀火。 　情勢看來，不僅希臘如何步出財政危機路途不明，歐 有巢氏房屋元區更像誕生就受到詛咒的組織，先天不足，後天又找不到良帖救治痼疾。對於好不容易才在去年底通過新憲章《里斯本條約》的歐盟而言，希臘引發的歐元區危機，可能是歐盟整體問題的開端。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 借貸  .

          曲折品牌路老字號變夯 曲折品牌路老字號變夯 2010-01-04 工商時報【本報訊】 編者按時序邁入民國99年，再一轉瞬，辛亥革命所造就的中華民國即將迎接百歲生日。在漫漫歷史長河中，百年過眼如雲煙，但對台灣而言，這一百年的波折流轉，不啻是齣意味深長的時代劇。 　經歷日本殖民、兩蔣戒嚴，以迄民主直選；從二戰日軍的「南進基地」、戰後國府的「反共堡壘」、到締造奇蹟的「亞洲小龍」，每一次的政局更迭與角色變化，都蘊含著不?好房網P世代台灣人的堅忍知命與血汗耕耘。 　為此，本版自今起每逢周一，推出跨年度的「迎向百年－台灣風雲系列」，回顧你我安身立命地的百年蛻變，前瞻兩岸開放風潮下的台灣新路。 　夏幼文 　「2003年時，我出席第一屆『台灣國際品牌價值調查』頒獎典禮，還滿心期待宏碁（acer）可以拿下第一名，結果僅拿到第三名，讓我心裡充滿失落與遺憾.... 網路行銷..」這是宏碁創辦人施振榮在2009年宏碁終於奪冠後的有感而發。由於缺乏龐大內需市場奧援，台灣企業要撐起品牌「微笑曲線」，往往事倍功半，箇中辛酸，「品牌先生」施振榮當最有體會。 　34歲的宏碁當然不是台灣最老的品牌，但無疑是近年最露臉的台灣品牌之一，然而在它躍上枝頭前，曾經歷過一再改造的自滅重生過程。走過百年，台灣不乏已傳承數代的老字號，多數因「以食為天 室內設計」的民生需求，在歷代接班人變革下，逐漸成為一方之霸或馳名全島，卻僅少數能在國際間擦亮招牌。 　郭元益 一家餅店馳名全省 　細數台灣百年老字號，已有143年歷史的郭元益堪稱元老級。郭元益全省有200位門市小姐，她們碰到最尷尬的問題是，有些客人總理直氣壯說，長輩和郭元益本人很熟，所以請算便宜點。門市小姐通常都笑笑地給客人折扣，但絕不是因客人和郭元益本尊套交情，因為郭元?有巢氏房屋q是「地名」，不是人名。 　1867年郭家第一代創辦人郭樑楨從福建漳州渡海落腳到台北士林開設糕餅店舖，福建祖厝的「元益」堂號，作為糕餅店的根基。直到1926年第三代郭欽定才將「元益」店名冠上郭姓，成為「郭元益糕餅店」。當年束著清朝辮子的郭樑楨絕沒想到，他的後代子孫會把一家糕餅店發揚光大成台灣消費者心目中最理想的糕餅品牌。 　即使在台灣已做到最好，品牌深度與廣度不夠，就無法在全球化潮流中與 賣房子時俱進。郭元益行銷資深經理李惠熙說，143歲對郭元益來說是資產也可能是負債。當市場越大，20多年前郭家就清楚企業要走專業經理人制度；10年前當競爭對手變多，專業經理人就知道該強化品牌力。於是郭元益將品牌定位在「幸福家庭設計師」，要穩住老客人、拉攏年輕族群，同時胸懷大陸、放眼國際。 　品牌史 展現台灣縮影 　台灣超過4代的百年企業在貿協支持下，已組成「台灣百年企業聯誼會」，郭元益、丸莊、度小月、舊振南與玉珍?褐藻醣膠N都是成員，貿協希望透過「品牌台灣」，讓這些老字號成為夯品牌。 　如果以百年為軸，則可看出不同業別品牌隨著時代變遷應運而生。在最左端是上述諸多滿足口腹之欲的食品業；居中的戰後經濟起飛年代，本土家電品牌崛起；70、80年代個人電腦（PC）冒出頭，造就資訊品牌與代工的雙軌發展；時至21世紀，對生活品味的追求，則讓文創品牌有了更大的揮灑空間。 　已有92年歷史的大同公司，堪稱本土家電代表。大同電鍋是早年留學生必備的「行頭」，擺上「大同 網路行銷寶寶」的大同電視則曾是時髦家庭的象徵。從民國58年誕生迄今，已經41歲的大同寶寶可說是最深植人心的台灣品牌人偶，也是日後諸多公仔行銷的先驅。 　宏碁品牌 耀眼國際 　不過對台灣多數企業，發展品牌是近2、30年的事，讓台灣全面啟動品牌化的最大功臣應是宏碁創辦人施振榮。東吳企貿講師劉紓宇認為，在品牌建立上，施振榮最厲害的地方是將自己成功塑造為宏碁代言人，施振榮=宏碁=acer，三位一體，這在台灣品牌發展史上是極少見成功案例。 　外貿協會行銷 租房子專案處副處長曾漢壽也認為宏碁是台灣代表性品牌，受施振榮啟發，台灣老闆不再只埋首於代工，最終的目標是要創造一個屬於自己的品牌，讓獲利大幅增加。 　台灣從OEM走到ODM時代，也就是品牌發展史起步，據貿協統計，7成台灣企業都自認在發展品牌。曾漢壽認為台灣品牌之路過去由IT業領軍，未來將會由文創業和加盟連鎖業接棒，因為現在看來這兩個產業在兩岸市場身段最靈活。 　以文創產業龍頭法藍瓷為例，前身海暢集團作了20多年代工，但從老闆到員工都夢想要有自己的品牌。民國90年法藍瓷?太平洋房屋蚸騣洏矷A總裁陳立恆把經營品牌當撫養小孩一樣栽培，經過努力，法藍瓷已然轉大人，但若當年不下決心發展品牌，或許今日法藍瓷根本無法登上世界舞台。 　品牌已成企業發展必經之路。與歐美百年大品牌相較，台灣品牌史還在幼兒階段；台灣過去只有百年企業，近幾年百年企業積極轉型為百年品牌，讓企業能延續下個百年，藉品牌化，台灣百年企業注入新血，期待能像個年輕小伙子拚搏市場。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 信用卡代償  .

          現煮咖啡熱銷 全家明年營收衝10億 現煮咖啡熱銷 全家明年營收衝10億 2009年10月23日蘋果日報 【張嘉伶╱台北報?酒店打工氶j統一超（2912）CITY CAFE咖啡鋪機超過 房地產2800家，全家（5903）超商也急起直追，日前斥資1.5億元添購現 烤肉食材煮咖啡機，並與伯朗咖啡共同合作，以「全家伯朗咖啡館」為品牌，目前全台咖啡 房地產舖機已達1200店，明年則挑戰1700家店，營收目標上看10億元。 全家1700店設咖啡機據了解，全台咖 591啡市場大餅約400億元，其中咖啡連鎖店的咖啡約100~120億元，年平均成長率15%左右。不過，在統一超、全家及萊爾 裝潢富等超商積極跨入現煮咖啡市場後，現已搶下3成多市佔率，市場競爭白熱化。 看好超商咖啡商機，全家近期擴大與伯朗咖啡合作，結合品牌 租屋網知名度，透過伯朗選擇咖啡豆功力，再加碼1.5億元添購現煮咖啡機，打算快速擴張市場規模。 全家主管說：「上半年全台舖機量僅500家，目前已近1200家，顯?開幕活動飫禷O者接受度高。」 統一超年賣3000萬杯而全家內部估算，每天平均單店約可賣40~50杯，估計全年可賣出2200萬杯，年營收目標可望挑戰10億元。而統一超商的CITY CAFE也曾估算?seoL，今年銷售杯數目標應會超過3000萬杯，年營業額將超過10億元。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 租房子  .

          《專家傳真》享都更利多 也別忘了風險 ( 2011/01/18 09:00 時報資訊 ) 工商時報 蕭彥彬（富國會計師事務所會計師） 在地少人多的台北市，許多建商將腦筋動到都市更新上，然而，都 更土地持有者眾多，一件都更建案從啟動到完工，動輒需耗費十年以上，曠日費時，對於都更建案的房屋持有人雖然可享有多項稅務上 租屋的 優惠，但同時也可能會面臨稅務上的風險。 根據信義房屋統計，台北市有五成屋齡超過26年，台灣四大都：台北市、新北市、台中市、高雄市屋齡超過30年有145萬餘戶。為了讓市容美觀，擔任首善之都台北市市長最重大任務就是推動都市更?室內裝潢s， 其所祭出的優惠也令建商、老屋屋主趨之若鶩。 依據民國87年訂定的「都市更新條例」，參與都更享有相當多的租稅優惠。一般民眾在都更期間因參與都更而無法使用的土地可免徵地 價稅，若土地仍可使用，地價稅可減半徵收。完成都更後，地價稅與 房屋稅減?襯衫b徵收2年。其次，如果採用權利變換的方式進行都更，稅 賦上的優惠更多，例如以新建的建物及土地抵付權利變換的共同負擔 的，免課土增稅及契稅；不願參加權利變換而領取現金補償者，減徵土地增值稅百分之四十；實施權利變換應分配之土地未達最小分配面 積單元，而改領現金者，免徵土地增值稅 房地產；依權利變換取得之土地及 建築物，於更新後第一次移轉時，減徵土地增值稅及契稅百分之四十。 但是，參與都更也不是完全只有租稅優惠，其中也可能蘊藏著稅務 上的風險。日前台灣台北高等行政法院判決一件因都更案而補徵400 多萬元遺產稅的案例。該案例是台北市一位老先生因為參與都更的合 建分 代償售而將其名下的房地產交付信託都更。未料，都更案進行到一半，新房子還沒蓋好，老先生就過世了。繼承子女在申報老先生的遺產 稅時，房屋的部份以老先生原有房屋的評定標準價格申報遺產稅。土 地則以公告現值申報。 但稅局主張，房屋部份，因該房屋在都更期間已交付信託，原屋主 擁有的是對信託財產的房屋交付請 591求權。由於交付請求權在民法上是屬於債權，而非房屋，所以稅局主張房屋部份不能依遺產贈與稅法第 10條規定以房屋評定標準價格課稅，而應以時價課稅。稅局並以建商帳載的工程總造價乘以老先生過世時的完工比率再乘以被繼承人可以 分得的比率計算房屋及車位價值，併同土地的公告現值及信託應支付 的找補差額計算遺產總額，課徵遺產稅。由於房屋評定 酒店經紀標準價格與實際建造成本差異甚大，故本案遭稅局補徵400多萬遺產稅，雖繼承人 申請復查、訴願及行政訴訟，但都遭駁回。 不過雖然參與都更會有上述可能的遺產稅稅務風險，但是因為目前 遺產稅每個被繼承人至少都會有1,200萬的免稅額度，就算遇到上述 的情況以房屋的實際建造成本計算房屋部份的遺產稅，如果以 一坪 建 造成本15萬元計算，45坪 大的房?21世紀房屋仲介l的實際建造成本也不過600多萬元 ，離課徵遺產稅仍有一段距離。所以一般小老百姓應該是可以不用太 過擔心。 不過，對於那些參與都更可以分得數間房屋的人而言，如果要規避上述的風險，可能可以採用譬如是先贈與或先出售給下一代，再由下 一代參與都更。只不過如果採用贈與的方式，可能要先繳納贈與稅及 土增稅。雖然贈與稅用房屋評定價值來計算房屋的價值以課徵贈與稅， 景觀設計不過因每人每年只有220萬的贈與稅免稅額度，所以此時應比較二 者稅賦的高低以決定採用哪一種方式比較有利。而且參與都更的房屋一般年代較為久遠，土地增值金額較大，若需課徵土增稅的話，可能 也是一筆不小的支出。如果採用出售的方式，則需要規劃資金流程及 土增稅的繳納。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 房地產  .

          打房奏效 賣方開價「踩煞車」 　　今年二月台北市的中古屋平均開價55.3萬，之後一路挺進，連漲至上個月開價60.8萬元，直到央行出手打房，七月份北市開價微幅下滑至6 西服0.7萬元；類似狀況也發生在台北縣，平均開價較上月減少3千元，降至每坪29.3萬元均價。房仲 房屋買賣業者認為，大台北屋主開價已經略微「理性」，打算買房自住的民眾，最多可爭取一成的議價空間。 ■ 房屋出租　單價低於60萬 可望入住瑞安街 　　信義房屋統計，六月份台北市屋主平均每坪開價60.8萬，七月份微幅下滑至60.7萬元；一 訂做禮服水之隔的台北縣，本月份平均開價29.3萬，較前月29.6萬，賣方開價主動減少3千元。信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，自從央行祭出升息與選擇性信用管制兩?房屋買賣絞僧I，七月成交量將減少近一成，屋主的開價也相對「理性」。 　　以北市平均單價最高的大安區為例，打房前，買方可能要追價至每坪60萬以上，才有機會搶到標的物； 租房子打房後，近期指名度相當高的瑞安街，公寓成交單價58萬元，顯見買方有機會以低於房價高點，約5~10%的折讓空間，買到心目中理想的物件。 ■　拋售潮未湧現 農曆7月明朗化 　 訂做禮服　至於一橋之隔的台北縣，打房後的房價表現又是如何？北縣相對高價的板橋地區，捷運站周邊的新成屋單價已站穩40萬，即使是案量較大的「新巨蛋」個案，雖然待售量體大，但房價仍未出現跌破40萬元的行情，目前 濾桶買賣雙方呈現拉鋸現象，成交量明顯萎縮。 　　位居北縣一級戰區的新莊地區，中古大樓單價落在2字頭，由於價位屬於可接受範圍，中古屋的成交價量沒有明顯消長。信義房屋新莊中原店長江家祥指出，新莊地區的重大建設即將陸續到位 婚禮佈置，賣方現階段沒理由降價求售，可能得等農曆鬼月過後，狀況才會更明朗。 【網路地產王/曾炳鈞/綜合】2010/07/26 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 景觀設計  .

          本府於11月10日公告修正「臺北市都市更新自治條例」，後續將可簡化民間申請自行劃定更新單元程序，加速推動都市更新事業 發稿單位：臺北市都市更新處 日 期：1 好房網00年11月10日 本府於11月10日公告修正「臺北市都市更新自治條例」(以下簡稱本自治條例) 西裝外套，有關本自治條例第15條規定民間申請自行劃定更新單元之程序，已刪除需經本市都市計畫委員會審議通過後公告之程序， 酒店打工爾後民間申請自行劃定更新單元案逕由本府核准之，預期將可簡化程序，加速推動都市更新事業。另為配合本自治條例第15條程序簡化等規定，本?關鍵字排名疏镼翮蚰縑u臺北市土地及合法建築物所有權人申請自行劃定更新單元(重建區段)作業須知」(以下簡稱作業須知)等相關規定，作為本府審查民間申請自行劃定更新 辦公室出租單元案之依據。 有關本自治條例修正公告前已向本府申請自行劃定更新單元案，本府仍依現行作業須知等規定，先檢核更新單元評估指標符合「臺北市未經劃定應實施更新之?21世紀房屋仲介a區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估標準」規定，申請人應於本府發文通知之發文日起6個月內檢送更新計畫構想書，作為本府審查更新單元範圍之文件，至於本府審查更新單元範圍之原則，將依循 會場佈置本市都市計畫委員會歷次審議結論辦理。 至於本府原已公告劃定之自行劃定更新單元案，因涉及本自治條例修法前後規定適用不同，包括民間申請自行劃定更新單元之程序、單元重疊、申請都市更新事業概要或事業 太平洋房屋計畫方式及時程獎勵等，為避免之前已公告劃定之更新單元內有意實施之申請人其信賴利益，本處將刻正邀集相關單位研議配合訂定已公告更新單元處理方式。 本次修正之詳細內容俟發布實施後，可至臺北市都市更新處網站最新消息查詢?房屋買賣]www.uro.taipei.gov.tw），倘對於法令有不了解，歡迎電洽臺北市都市更新處（02-2321-5696分機3030或2645）。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 系統傢俱  .

          打炒房 國稅局緊盯16建商 五區國稅局追查炒房稅，其中，北區國稅局最近在新北市板橋區查到三位投資客的六個案件，合計補稅三百多萬，北區國稅局同時鎖定十六大建商，多半集中在新北市的板新特區，發函建商輔導客戶，投資「預售屋」的獲利，屬於「權利收 宜蘭民宿入」，必須課徵財產交易所得稅。 北區國稅局之前建置「房市消費情報」的網頁，但頁面上始終掛零，投資客躲都來不及了，哪還願意公佈自己的投資情況。北區國稅局最近追查九十八和 土地買賣九十九年度的房屋買賣案件，查到三位投資客在板橋的六件預售屋獲利，並沒有申報權利金收入，沒有以財產交易所得申報個人綜所稅，結果補稅三百多萬。北區國稅局科長林耀輝說，目前還鎖定轄區的十六?酒店經紀j建商，推案多半在新北市，發函建商輔導客戶，投資預售屋的獲利要申報個人綜所稅。 投資房屋土地，土地免稅，只有賣方要繳土增稅；買賣房屋要課財產交易所得稅，以收入減掉成本，或者房屋評定現值乘上各地方的財 西裝產交易所得標準比例；買賣預售屋，因為預售屋完工之前，都還在建商名下、沒有過戶，買賣的是權利，如果有獲利，必須以權利金收入，併入財產交易所得，按個人適用稅率來課稅，去年相關投資，必須在今年五月申報。 ------------------ 吳哥窟------------------------------------------------------------------------------------------ （中央社記者林沂鋒台北21日電）財政部追查房市投機客短期買賣房產炒作房價，北區國稅局今天說，已發函以新北市的新板特區為主的16大建商，希望建商輔導客?酒店工作寣A轉賣預售屋必須報稅，否則除補稅外還需處罰。 北區國稅局官員表示，近年來，某些地區因政府公共設施、交通運輸網陸續完成，造成鄰近地區房價直線上升，不少投資客已提早佈樁，購入預售屋，期望在房地產漲價時大賺一筆。 官員說，預售屋買賣與一般出售房屋 東森房屋不同點，在於預售屋完工前，買方購買的是未來在建案完工後請求不動產過戶給買方的「權利」，所以建案完工前預售屋買賣屬於財產權利的交易。 官員表示，依所得稅法規定，預售屋買賣應以交易時成交價額，減除原始取得成本，及因取得、改良及移轉這項資產而支付的一切費用後餘額，核課財產交 設計裝潢易所得。 北區國稅局官員說，國稅局最近在新北市板橋區查到民國98年以前預售屋買賣短、漏報情形，共查獲3名投資客的6個案件，合計補稅新台幣300多萬元。 至於99年預售屋買賣情形，北區國稅局說，已發函以新北市的新板特區為主的16大建商，希望建商輔導客戶，轉賣預售屋必須報稅，否則除補稅外還需處罰。 室內裝潢 官員重申，買賣預售屋如果有短、漏報情事，應儘速在稽徵機關查獲前，自動向戶籍所在地稽徵機關補報繳所得稅，否則一經查獲，除補稅外並將依規定處罰。1000221   .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 票貼  .

          系統思維能力的建立: 系統思維能力的建立:何謂系統思維能力?我舉一個房地產觀點來加以說明: 1.房地產買賣的能力. 2.資本買賣價差與短期租金報酬率的考量. 買房子3.商業地產經營的考量. 4.融資與財務槓桿的考量(趨勢追高考量). 5.法律行為考量( 辦公室出租最低進貨的考量). 6.改變房型與不同對象經營的考量. 7.都市計畫與市地重劃配合考量. 8.更新與重建的考量 永慶房屋.也就是說 只說房地產買賣是縮小思考的空間,如果再縮小成房屋仲介,或再把估價技巧省略的話,整個買賣行為就跟買蔬菜殺價沒有 辦公室出租兩樣!換一種說法,甚麼樣的學習與思考方向有助於系統思維?1.參照多個不同的範本與思考依據同時思考. 像:Understanding career或多種策略思 賣屋考這種書.2.把時間拉長,考慮整個因果循環與相互間的關係. 像:大騙局或騙術密經這種書,以團體巧妙組合騙術排練.如果再簡化成一種說法,這一組思考來源自一 酒店兼職個多元知識的團隊,或具有多元知識的一個領導者?再簡化成一種簡單的概念,就是把甚麼樣的專業加入原有技能,並思考是否有副作用,像:1.房地產+法律=法拍屋.2.房地產+財務槓桿=預售屋 建築設計.3.房地產+消費性貸款(個人或關係借款).4.房地產+項目貸款(企業貸款或天使基金).5.房地產+商業不動產招商經營.6.房地產+建築規劃.7.房地產+都市計畫.8.房地產+法律漏洞.9.房地產+政治權利(最為人詬 酒店經紀病).也可以說,整個系統思惟需要持續與不間斷的不同模式與思考!進一步加入時間與因果考量,並提出個人的一個完整的思考架構!然後就會有一種安心的感覺!像我學英語,房地產,資訊管理,物業管理與機電整合..... 都經歷這種過程 房屋出租!http://tw.myblog.yahoo.com/jw!cAKcEOKWERnFv9UGZSbl4T7WW4c-/article?mid=5207&prev=1887&next=5205 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 景觀設計  .

          環環相扣的房地租賃契約:~小小心得~ 環環相扣的房地租賃契約: 1.所有費用有歸屬與增加歸屬承租?找房子? 1-1.現在費用 酒店經紀 1-1-1.稅費:地價稅與房屋稅 與不同 土地買賣利用增加的地價稅與房屋稅. 1-1.2.規費. 1-1-3.罰款. 室內設計 1-2.未來可能產生的費用 1-2-1.增建建物(須以書面同意). 1-3.未來交回 裝潢來的費用(恢復原狀) 1-3-1.鋪一層瀝青的費用. 1-3-2.設一道圍牆保護的費用 2.環環相 酒店工作扣的定義: 2-1.停車場 ->否則違約 ->如何鐘止契約. 2-2.蓋任何建物 ->經甲方同意 ->否則違約 -> 土地買賣終止契約 2-3.終止契約後 ->返還 ->七日後起算二倍租金. 2-3-1. 環境上定義. 2-3-2. 商業登記的登出. 2-4.應?澎湖民宿蟥暀C日到實際返還日a二倍租金罰款. 2-5.違約時a沒收履約保證金 a請求賠償(不限於地價稅增加的部份) 3.預防措施” 3-1.公證以取得強制執行. 3-2.收半年 酒店打工的履約保證金以擴大機會成本損失. .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 西裝  .

          公文中的擬辦用語! 公文中的擬辦用語! 通常對老大的用語有: (從聽話到請老大表示意見) 1.請察照! (已經照您的指示辦理!) 2.請備查, 請核備!(已經照規定辦理 辦公室出租了!) 3.請核示!(請老大給意見) 4.請鑒核,請鑒察,請查核,請察核!(請上級鑒察審核!) 對?結婚西裝亳漸弇y,亦即所謂的平行單位: (從單純的告知,請對方處理,到需要對方回答後續處理結果) 1.請查照!( 訂做禮服告訴同事用!) 2.請查照備案!(告訴他並記得這事;記得=備案) 3.請查照轉知!(告訴他並通知大家!) 4.請查明見復!(通知請他查出 吳哥窟來告訴我們!) 5.請查照辦理!(通知請他辦理!) 6.請查照辦理見復!(通知請他辦理後告訴我們!) 妳知道,我最討厭的就是公文! ?什麼就找不到一 591個腦袋清楚的人,教我這樣學公文呢? 真是.....公務機關米蟲多....笨蛋也很多! 真是....南無藥師琉璃光如來!.... 聽力的進攻策略: 1.聽力不足時,要學會聽重點 東森房屋.何謂重點: 請選擇:聽力的重點(一) 請選擇:聽力的重點(二) 2.如何改善聽力, 先熟悉問與答! 請選擇:問與答 3.把聽力練好,建議英文有聲書,原因為: 請選擇:建議的英語有聲 租屋網書 4.聽力的文法架構: 請選擇:聽力的文法架構一 請選擇:聽力的文法架構二 請參考我的部落格如下: 英語學習重點: 請選擇:五大句子的建立 請選擇:文法是一種位置學1 請選擇:文法是一種位置學2 酒店兼職 請選擇:文法是一種位置學3 請選擇:文法是一種位置學4 請選擇:文法是一種位置學5 請選擇:妳會用英語問"問題"嗎? 請選擇:擴大句子 請選擇:縮簡句子 請選擇:簡單做即席演講 請選擇:如何做即席演講 也可以看看我的留言版 ! 大 吳哥窟多是讚美與感謝!也會有心得分享!如果是第一次進來:建議看我的自我介紹中”文章分類”解說   .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 景觀設計  .

          整個眼球都是鈕扣的的童年往事 整個眼球都是鈕扣的童年往事 小時後常有很多意外,但整體而言,尤其以結果來看,還不是太差! 像: 1.從兩公尺高的平台,後腦撞到地,卻沒有智障!(好幾次) 2.左手摔斷,右手與右肩都受傷,卻沒有殘廢! 個人信貸 3.把一顆黑色大鈕扣塞入眼睛,卻沒有瞎掉! 4.給樹刺K到眼球,卻也還OK! 感覺上很受老天爺的疼愛(也是事實!) 但運氣總不會站在我?婚禮佈置o邊! 很多事,不管我如何努力,就是…..差一點! 所以,在不服輸的情況下,我就必需多學會很多東西! 像..英語,企劃,行銷,廣告,多變量分析,商情預測….. 但就 西裝外套是用不到…. 像我想當英語老師…..就是沒有機會!(當成一個職業) 像我想開一個遊樂場….就是枝結橫生!(我的子彈不夠多) 像我想作個行銷企劃……就是抓不到機會!(連試 網路行銷一下都沒機會) 但我作過了..資訊經理,物流襄理,董事長特助,生管課長,查帳員, 企劃,業務,總幹事, 電腦老師,英語文法老師… 人生上上下下很多次! 現在唯一想作的只是: 1.做個好人! 商務中心 2.做個企業家, 雖然我知道運氣永不會站在我這邊! 但我就是有實力,可以實現我的夢想! !.....有一天,會有那麼一天! 開口說英語不難_難在"沒有自己的想法 "！基本步 : 英 新成屋語很簡單! 說明0 (因為重要,所以必須更簡單)第一步：學會問! 說明1 第二步：學會答! 說明2 第三步：學會說故事! 說明3 第四步：學會答辯!　 　 　 說明4 售屋網 第五步：學會演講! 簡單做即席演講 第六步：學會即席演講! 如何做即席演講 第七步：學會聊下去！ 說明7 第八步：掌握說的變化！  說明8 第九步 : 控制自己的情緒與想法! 說明9 第十步: 不要 票貼讓"例外"壞了妳的學習步驟! 說明10 請參考我的部落格如下: 英語學習重點: 請選擇:五大句子的建立 請選擇:文法是一種位置學1 請選擇:文法是一種位置學2 請選擇:文法是一種位置學3 請選擇:文法是一種位置學4 請選擇:文法是一種位置學5 請選擇:妳會用英語問"問題"嗎? 請選擇:擴大句子 租屋請選擇:縮簡句子 請選擇:簡單做即席演講 請選擇:如何做即席演講 也可以看看我的留言版 ! 大多是讚美與感謝!也會有心得分享!如果是第一次進來:建議看我的自我介紹中”文章分類”解說！ .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 酒店打工  .