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          《專家傳真》享都更利多 也別忘了風險 ( 2011/01/18 09:00 時報資訊 ) 工商時報 蕭彥彬（富國會計師事務所會計師） 在地少人多的台北市，許多建商將腦筋動到都市更新上，然而，都 更土地持有者眾多，一件都更建案從啟動到完工，動輒需耗費十年以上，曠日費時，對於都更建案的房屋持有人雖然可享有多項稅務上 租屋的 優惠，但同時也可能會面臨稅務上的風險。 根據信義房屋統計，台北市有五成屋齡超過26年，台灣四大都：台北市、新北市、台中市、高雄市屋齡超過30年有145萬餘戶。為了讓市容美觀，擔任首善之都台北市市長最重大任務就是推動都市更?室內裝潢s， 其所祭出的優惠也令建商、老屋屋主趨之若鶩。 依據民國87年訂定的「都市更新條例」，參與都更享有相當多的租稅優惠。一般民眾在都更期間因參與都更而無法使用的土地可免徵地 價稅，若土地仍可使用，地價稅可減半徵收。完成都更後，地價稅與 房屋稅減?襯衫b徵收2年。其次，如果採用權利變換的方式進行都更，稅 賦上的優惠更多，例如以新建的建物及土地抵付權利變換的共同負擔 的，免課土增稅及契稅；不願參加權利變換而領取現金補償者，減徵土地增值稅百分之四十；實施權利變換應分配之土地未達最小分配面 積單元，而改領現金者，免徵土地增值稅 房地產；依權利變換取得之土地及 建築物，於更新後第一次移轉時，減徵土地增值稅及契稅百分之四十。 但是，參與都更也不是完全只有租稅優惠，其中也可能蘊藏著稅務 上的風險。日前台灣台北高等行政法院判決一件因都更案而補徵400 多萬元遺產稅的案例。該案例是台北市一位老先生因為參與都更的合 建分 代償售而將其名下的房地產交付信託都更。未料，都更案進行到一半，新房子還沒蓋好，老先生就過世了。繼承子女在申報老先生的遺產 稅時，房屋的部份以老先生原有房屋的評定標準價格申報遺產稅。土 地則以公告現值申報。 但稅局主張，房屋部份，因該房屋在都更期間已交付信託，原屋主 擁有的是對信託財產的房屋交付請 591求權。由於交付請求權在民法上是屬於債權，而非房屋，所以稅局主張房屋部份不能依遺產贈與稅法第 10條規定以房屋評定標準價格課稅，而應以時價課稅。稅局並以建商帳載的工程總造價乘以老先生過世時的完工比率再乘以被繼承人可以 分得的比率計算房屋及車位價值，併同土地的公告現值及信託應支付 的找補差額計算遺產總額，課徵遺產稅。由於房屋評定 酒店經紀標準價格與實際建造成本差異甚大，故本案遭稅局補徵400多萬遺產稅，雖繼承人 申請復查、訴願及行政訴訟，但都遭駁回。 不過雖然參與都更會有上述可能的遺產稅稅務風險，但是因為目前 遺產稅每個被繼承人至少都會有1,200萬的免稅額度，就算遇到上述 的情況以房屋的實際建造成本計算房屋部份的遺產稅，如果以 一坪 建 造成本15萬元計算，45坪 大的房?21世紀房屋仲介l的實際建造成本也不過600多萬元 ，離課徵遺產稅仍有一段距離。所以一般小老百姓應該是可以不用太 過擔心。 不過，對於那些參與都更可以分得數間房屋的人而言，如果要規避上述的風險，可能可以採用譬如是先贈與或先出售給下一代，再由下 一代參與都更。只不過如果採用贈與的方式，可能要先繳納贈與稅及 土增稅。雖然贈與稅用房屋評定價值來計算房屋的價值以課徵贈與稅， 景觀設計不過因每人每年只有220萬的贈與稅免稅額度，所以此時應比較二 者稅賦的高低以決定採用哪一種方式比較有利。而且參與都更的房屋一般年代較為久遠，土地增值金額較大，若需課徵土增稅的話，可能 也是一筆不小的支出。如果採用出售的方式，則需要規劃資金流程及 土增稅的繳納。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 房地產  .